Wie een grond wil opsplitsen, stuit onvermijdelijk op twee begrippen: verkaveling en perceelssplitsing. Beide betreffen het opdelen van een perceel, maar de procedures, de rechtsgevolgen en de toepassingsgevallen zijn fundamenteel verschillend.
De keuze voor de juiste procedure hangt af van wat u met de grond wilt doen na de splitsing. Een verkeerde inschatting leidt tot verloren tijd, extra kosten of een aanvraag die niet ontvankelijk is.
Perceelssplitsing: een puur kadastrale handeling
Een perceelssplitsing is het administratief opdelen van één kadastraal perceel in twee of meer nieuwe percelen. Het resultaat is dat elk deel een eigen perceelsnummer krijgt in het kadaster.
Een perceelssplitsing vereist geen omgevingsvergunning. Ze wordt uitgevoerd door een beëdigd landmeter-expert, die een opmetingsplan opmaakt. Dat plan wordt ingediend bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen (AAPD, voorheen het kadaster) voor verwerking.
Wanneer volstaat een perceelssplitsing?
- U wilt een deel van uw tuin of grond verkopen of schenken, zonder de bedoeling dat de koper er een nieuwe woning op bouwt
- U wilt een perceel opsplitsen voor erfenisdoeleinden of om eigendomsgrenzen te regulariseren
- Er is geen intentie om op het nieuwe perceel een zelfstandige woning of gebouw op te richten waarvoor een aparte bouwvergunning nodig is
Verkaveling: een stedenbouwkundige vergunning voor nieuwe bouwloten
Een verkaveling is het vrijwillig verdelen van een grond in twee of meer kavels, met de bedoeling ten minste één kavel te verkopen, te verhuren voor meer dan negen jaar, er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of een van deze overdrachtsvormen aan te bieden, dit alles met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies. Hiervoor is een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden vereist, doorgaans afgeleverd door de gemeente.
Een verkaveling legt voor elk lot de stedenbouwkundige voorschriften vast: wat er gebouwd mag worden, hoe groot de woning mag zijn en welke technische infrastructuur aangelegd moet worden. Die voorwaarden zijn bindend en volgen het lot bij overdracht.
De landmeter-expert maakt het verkavelingsplan op. Dat plan maakt deel uit van de omgevingsvergunningsaanvraag. Na goedkeuring worden de loten ingemeten en wordt er bij het kadaster een opdeling en gereserveerde perceelsnummers aangevraagd.
Wanneer is een verkaveling vereist?
- U wilt een kavel verkopen, verhuren voor meer dan negen jaar, of er een recht van erfpacht of opstal op vestigen, met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies
Rol van de landmeter-expert in beide procedures
In beide gevallen is een beëdigd landmeter-expert de aangewezen professional. Bij een perceelssplitsing maakt hij het splitsingsplan op en begeleidt hij de kadastrale verwerking. Bij een verkaveling stelt hij het verkavelingsplan op dat als basis dient voor de omgevingsvergunningsaanvraag, en meet hij de loten in na goedkeuring.
De landmeter-expert adviseert ook over de meest geschikte procedure voor uw situatie, in overleg met de notaris en eventueel de gemeente.
Aandachtspunten
- Een perceelssplitsing zonder verkavelingsvergunning maakt een lot niet automatisch bouwbaar. Wie dat lot later toch wil bebouwen, zal alsnog een omgevingsvergunning voor verkaveling moeten aanvragen
- Een bestaande verkaveling heeft een vervaltermijn. Als de loten niet binnen de voorziene termijn worden bebouwd of overgedragen, kan de vergunning vervallen. Raadpleeg de verkavelingsvergunning zelf voor de exacte voorwaarden
- De doorlooptijd van een verkavelingsvergunning is aanzienlijk langer dan die van een perceelssplitsing. Reken voor een verkaveling op meerdere maanden; een perceelssplitsing kan administratief sneller worden afgerond
Conclusie
Een perceelssplitsing deelt een grond kadastraal op zonder stedenbouwkundige gevolgen; een verkaveling creëert nieuwe bouwloten met bijhorende vergunning en voorschriften. Welke procedure u nodig heeft, hangt af van wat u met de grond wilt doen na de splitsing. Een beëdigd landmeter-expert en uw notaris begeleiden u bij de juiste keuze.
Veelgestelde vragen
Niet altijd. Als de koper geen woning op het af te splitsen deel wil bouwen, volstaat in veel gevallen een eenvoudige perceelssplitsing zonder omgevingsvergunning. Wil de koper er wel op bouwen, dan is een verkavelingsvergunning vereist. Laat u adviseren door uw notaris en een beëdigd landmeter-expert voor u een beslissing neemt.
Een perceelssplitsing is een administratieve handeling die geen akkoord van buren vereist. Een verkavelingsaanvraag wordt wel bekendgemaakt via een openbaar onderzoek, waarbij buren de mogelijkheid hebben bezwaar in te dienen.
Dan zijn de stedenbouwkundige voorschriften van die verkaveling van toepassing. Een verdere opdeling kan enkel als die voldoet aan de voorwaarden van de bestaande verkavelingsvergunning of als een bijstelling van die vergunning wordt aangevraagd.